Vous êtes tombés sur la maison de vos rêves et vous envisagez de l’acheter ? Ou vous avez trouvé un acquéreur pour votre bien et vous êtes sur le point de le vendre ? Pour toute transaction immobilière, les deux parties peuvent être amenées à rédiger et signer un compromis de vente. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Nous vous éclairons sur le sujet dans cet article.
Compromis de vente : définition
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente (PSV) est un contrat réalisé avant l’acte de vente d’un bien. Fait entre les deux parties (acheteur et vendeur), ce contrat est le premier acte qui scelle les conditions de la vente.
Contrairement à l’acte de vente définitif, la rédaction et la signature d’un compromis de vente n’est pas exigé par la loi. Mais il est presque systématiquement utilisé.
Le compromis de vente peut prendre la forme d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé. Pour rappel, un acte authentique est rédigé et signé devant un notaire. Il est obligatoire si la durée de validité du compromis dépasse les 18 mois. Un acte sous seing privé quant à lui n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cependant, il est conseillé de l’enregistrer auprès du Service de publicité foncière dans la catégorie des actes innommés.
A noter qu’un compromis de vente doit toujours être établi en deux exemplaires originaux. Un exemplaire pour l’acquéreur et l’autre pour l’acheteur.
Quelle est la durée de validité de la PSV ?
La durée de validité d’un compromis de vente est décidée conjointement par l’acheteur et le vendeur. Elle doit être inscrite dans le document.
Pour déterminer la durée de validité d’un compromis de vente, il faut prévoir un délai suffisant pour que les clauses suspensives soient levées (obtention du crédit, vente du précédent logement de l’acheteur, etc.). En général, ce délai est toujours compris entre 3 mois et 4 mois.
Une fois le délai passé, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les deux parties pour signer de l’acte définitif. Cette signature peut également être faite avant la date-butoir si aucun obstacle ne s’oppose à la vente et que les deux parties sont d’accord.
A noter que l’acheteur et le vendeur peuvent toutefois demander une prolongation si la date butoir est atteinte.
Quelle est l’utilité d’un compromis de vente ?
Le compromis de vente a pour principale utilité de sécuriser la future vente. Il protège les intérêts des deux parties.
Le compromis de vente fait naître des obligations du côté du vendeur et de l’acquéreur. Dans ce document, le vendeur s’engage à vendre son bien en fonction des conditions déterminées (prix, conditions, etc.). L’acheteur, quant à lui, s’engage à l’acquérir selon les mêmes conditions. Une fois le document signé, les deux parties sont donc engagées l’un envers l’autre, sauf si l’acheteur se rétracte en respectant le délai légal.
L’acheteur doit-il verser un dépôt de garantie à l’acquéreur après avoir signé le compromis de vente ?
Pour sa sécurité, le vendeur peut demander à l’acquéreur de lui verser un dépôt de garantie après la signature du compromis de vente. Mais ce n’est pas une obligation.
Si le vendeur demande un dépôt de garantie, en général, le montant est compris entre 5% à 10% du prix de vente du bien. Cette somme sera ensuite déduite du prix de vente total à la signature de l’acte de vente définitif. Si l’acquéreur n’honore pas ses engagements, il perd son argent, sauf s’il se rétracte dans le délai légal. Si l’une des conditions suspensives du compromis de vente n’a pas été réalisée, le dépôt de garantie lui sera remboursé.
Qu’en est-il du délai de rétraction d’un compromis de vente ?
Depuis le mois d’août 2015, l’acquéreur (à condition qu’il soit un particulier) a droit à un délai de rétraction de 10 jours (au lieu de 7 jours auparavant). Ce délai lui permet de renoncer à l’achat du bien immobilier. En effet, une rétractation faite dans le délai rend le compromis de vente caduc, ce qui met fin au contrat entre les parties.
Le délai de rétraction court à partir de la date de remise en main propre du compromis ou à partir de la première présentation de la lettre recommandée le notifiant. Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un jour férié, un jour chômé ou un week-end, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Pour se rétracter, l’acheteur est obligé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur avant l’expiration du délai. Dans cette lettre, il n’a pas besoin de se justifier, ni de payer une pénalité. Quant au dépôt de garantie, le vendeur doit le rembourser. Ce remboursement se fait sans pénalité et dans un délai de 21 jours, après le lendemain de la date de rétractation.
A noter que le vendeur du bien n’a droit à aucun délai de rétractation. Son engagement est ferme et définitif.
Comment rédiger un compromis de vente ?
Vous prévoyez de rédiger un compromis de vente ? Voici comment s’y prendre !
Quelles sont les éléments et les mentions à renseigner dans un compromis de vente ?
Pour être valable, voici les mentions et éléments qui doivent figurer dans un compromis de vente :
- Les coordonnées des deux parties (le vendeur et l’acquéreur) : le nom, le prénom, l’adresse, …
- Les informations concernant le bien immobilier à vendre : l’adresse du bien, les informations relatives à son origine (la date de la précédente vente, le nom du précédent propriétaire, les actes relatif aux précédentes ventes), le descriptif détaillé du bien avec ses équipement et les annexes, l’existence ou non d’une servitude ou d’une hypothèque sur le bien, les informations liées à la copropriété (s’il s’agit d’une vente en copropriété).
- Les informations liées à la vente : le prix de vente du bien et les modalités du paiement (si le paiement se fait à l’aide d’un prêt immobilier par exemple), la durée de validité du compromis de vente, la date limite de signature de l’acte de vente définitif, les informations concernant le droit de rétraction, la date de disponibilité du bien, les honoraires des professionnels qui se sont chargée de la rédaction du document et les parties qui se chargeront de leur paiement.
Quelles sont les documents et pièces justificatives à joindre au compromis de vente ?
Pour confirmer les informations essentielles à propos du bien, les deux parties doivent joindre certains documents au compromis de vente.
Le vendeur doit fournir :
- Les pièces justifiant son identité, son adresse et sa situation matrimoniale
- Le titre de propriété
- Le plan du bien à vendre
- Les documents liés aux travaux et aux modifications du bien
L’acheteur doit fournir :
- Les pièces justifiant son identité, son adresse et sa situation matrimoniale
- Le mode de financement choisi pour l’achat du bien. S’il a demandé un prêt immobilier, il doit renseigner les conditions liées au prêt tel que les modalités de prêt, la somme et le taux du prêt.
- Les informations liées au futur projet qu’il souhaite réaliser après l’achat, c’est-à-dire, si le bien fera office d’habitation principale ou s’il le transformera.
Outre ces documents, il faut également que le DDT ou Dossier de diagnostic technique soit rattaché au compromis de vente. L’objectif du DDT est de protéger et de mieux informer l’acheteur sur les éléments du bien susceptibles de présenter des risques pour sa santé ou pour sa sécurité.
Quelle forme prend un compromis de vente ?
Outre les éléments à renseigner et les pièces à joindre, le compromis de vente peut revêtir différentes formes. Cela dépend de la personne qui se charge de sa rédaction.
Si vous avez décidé de rédiger vous-même le compromis de vente, vous pouvez regarder des exemplaires sur internet. A noter qu’un compromis de vente peut être rédigé sur un support papier ou un support électronique.
Maintenant, vous avez les informations en main concernant le compromis de vente. Vous avez à présent une meilleure perception de ce document et pouvez le manier avec habileté. N’hésitez pas à demander ce contrat pour sécuriser vos transactions immobilières, et, vous avez même la possibilité de le rédiger vous-même pour vous assurer que tous se fasse dans les normes.
