La plupart des gens envisagent d’investir dans un terrain pour y construire la maison de leur rêve. Beaucoup d’entre nous l’ont fait ! Pourtant, savez-vous qu’on peut investir dans un terrain non constructible ? Même si les réglementations en vigueur vous empêchent de bâtir une construction en dur, ce genre terrain peut être rentable. Un terrain est dit non constructible quand il n’est pas raccordé aux réseaux d’eau et d’électricité, ou ne suit pas le PLU de la commune ou encore une zone protégée. Pourtant, cela peut être un bon investissement pour une installation à titre précaire, un lieu de loisirs ou de divertissement, des activités agricoles et d’élevages, une vraie plus-value s’il y a une révision de statut. Découvrez dans les lignes qui suivent si un investissement dans un terrain non constructible est rentable.
C’est quoi, un terrain non constructible ?
Comme son nom l’indique, un terrain non constructible est tout simplement une propriété foncière où l’on ne peut pas bâtir de maison, d’immeuble ou de cabanon.
Ce sont les réglementations en vigueur qui interdisent la construction pour le danger qu’il présente ou à cause de son utilité environnementale.
Dans la plupart des cas, il y a 4 raisons principales qui déterminent ce statut de terrain non constructible.
Le terrain se trouve dans une zone protégée
Selon les articles L 123.1.5 et R 123.8 du Code, l’urbanisme, les zones naturelles et forestières sont des terrains non constructibles. Les raisons à cela sont d’ordre écologiques, historiques, culturelles, géologiques…
Les consignes sont claires, il est formellement interdit de bâtir une construction, mobile ou permanente dans une zone forestière. Ces sites étants réservés ne permettent pas d’acquérir une autorisation de construction.
Le terrain se trouve dans des zones hors réseaux et topographiquement difficile
Il existe des terrains difficiles d’accès et qui ne sont pas raccordés aux réseaux d’eau potable, d’électricité, de gaz et de télécommunications. Leur localisation ne permet pas de construire un bâtiment habitable et ne facilite pas l’assainissement du lieu.
En effet, les terrains avec une topographie difficile sont considérés comme des zones non constructibles. Ce parce qu’ils ont un sol instable, trop pentu, marécageux…
Non-respect des règles d’urbanisme
Ces deux premiers cas sont catégorisés parmi les terrains qui ne respectent pas les règles d’urbanisme de la commune.
Une zone n’est pas autorisée à la construction quand elle n’est pas inscrite dans les plans d’urbanisme locaux, cartes communales ou plans d’occupation des sols.
Ces terrains peuvent présenter des risques naturels, d’insalubrité, d’espace naturel à préserver…
Le cas des zones agricoles
En général, les zones agricoles ont un statut de terrains non constructibles selon le code d’urbanisme. De ce fait, ces terrains sont considérés comme des zones protégées pour leur potentiel agronomique, biologique et économique.
Notons qu’il n’est pas formellement interdit d’y installer, un cabanon, un chalet sur pilotis ou un abri, ou encore y stationner une caravane.
En effet, le propriétaire d’une zone agricole protégée a l’autorisation d’y bâtir une construction indispensable à son exploitation. Cela peut être un logement saisonnier, un hangar, une grange pour l’élevage…
Sachez que la commune peut refuser le permis de construire ou demander la démolition de la structure si le propriétaire ne possède pas un statut d’agriculteur.
Les avantages d’investir dans un terrain non constructible
Même si la législation n’autorise pas la construction sur ce type de terrains, sachez qu’ils sont aussi rentables que les terrains constructibles. Avant de vous lancer dans l’immobilier, vous devez bien analyser les choses.
Pour vous aider, découvrez les bonnes raisons pour investir dans un terrain non constructible :
Construire une installation à usage partielle
Une parcelle non constructible est un bon investissement si vous aimez les campings en famille en pleine nature.
En achetant un terrain non constructible, sachez que vous avez l’autorisation d’y installer une roulotte, un camping-car, une caravane. Vous avez ainsi le droit d’y avoir une habitation à titre temporaire. Attention, il faut mettre le point sur la notion de temporaire, c’est indispensable.
Si vous envisagez d’y installer votre campement éphémère plus de 3 mois, un accord de la Mairie est obligatoire.
Un site de loisirs et de divertissements
Le meilleur investissement pour un terrain non constructible est de créer un site naturel ou de loisirs sportifs. Vous avez le choix entre plusieurs activités à y mettre comme l’accrobranche, l’équitation, un golf, un parc aquatique, un petit foyer pour les animaux pour des visites d’enfant.
Vous pourrez également y aménager un lieu de détente familial, un camping de vacances ou un espace de verdure pour une promenade en pleine nature…
D’après ces idées, un terrain non constructible est aussi rentable qu’un immeuble ou un logement locatif.
Pour usage personnel
Il existe des exhaustifs d’exploiter un terrain non constructible. Vous pouvez utiliser votre parcelle de terre comme potager ou vous en servir pour faire de l’élevage.
Votre propriété sert ainsi d’investissement rentable Exploitez encore plus les atouts du terrain avec une plantation d’arbres fruitiers ou l’élevage de moutons. En ce qui concerne les petites constructions, vous avez l’autorisation d’y installer un abri (cabanon) ou un chalet. Cette petite base vous servira à surveiller votre exploitation et vous pouvez y stocker vos équipements.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander des conseils aux responsables municipaux afin de respecter les réglementations en vigueur.
Générer une plus-value après une révision du statut de la parcelle
À l’achat, le prix d’un terrain non constructible est affiché 10 à 20 fois moins cher que celui d’un terrain constructible. Une fois que votre parcelle change de statut et devient une zone autorisée à la construction, vous avez tout à y gagner. C’est une plus-value très intéressante.
Pour garantir un tel projet d’investissement, vérifiez que les évolutions de la zone urbaine de votre commune sont favorables à votre parcelle. Évitez d’acheter un terrain non constructible qui possède un sol instable ou qui se trouve près d’une zone protégée. Vous risquez de ne pas obtenir une autorisation auprès de la commune.
C’est pourquoi il est plus prudent de s’informer auprès des autorités concernées, la mairie ou la préfecture. Notez également qu’une propriété non constructible, même si le statut ne change pas, prend 3% de valeur supplémentaire par an. Quoi qu’il en soit, un terrain non autorisé à la construction reste un bon investissement au fil des années.
Un prix abordable
Comme on vient de le citer plus haut, le coût d’un terrain non constructible est largement en dessous d’un terrain prêt à bâtir. En termes de fiscalité, les deux types de terrains sont taxés avec le même quota.
Avec un tarif moins élevé, le terrain non constructible est très intéressant en termes de prix. Selon les statistiques, on peut acquérir un domaine d’1 hectare avec 5 000 euros.
On peut estimer le prix d’un terrain non constructible entre 0,50 à 10 euros le m². Le montant dépend des paramètres suivants :
- Du type de terrain : un site de loisirs non constructible, une zone agricole non constructible.
- De l’état du site : marécageux, présence d’arbres, de cailloux, l’état topographique…
- L’emplacement du terrain : sa proximité de la zone urbaine, la voie d’accès, les terrains éloignés de la ville sont souvent les plus chers.
Il est à savoir que les terrains de loisirs non constructibles ont les prix les moins élevés, entre 0,4 et 0,5 euro m². Les plus chers sont les terrains non constructibles pour l’agriculture, le prix est affiché entre 0,6 à 10 euros par m².
L’impôt d’un terrain non constructible
Notons que l’impôt pour un terrain non constructible est identique à celui d’un terrain constructible. Au niveau de la fiscalité, il faut considérer :
- La taxe foncière : le montant de cette taxe varie selon la région et la commune.
- La taxe de la plus-value à la revente : cette taxation prend en compte la revente d’un terrain acquis moins de 22 ans et plus de 30 ans. Il s’agit d’un impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, les terrains de plus de 30 ans sont exonérés d’impôts.
- L’impôt sur le revenu : cette fiscalité concerne les terrains non constructibles qui sont en location. Cela inclut les zones agricoles et les sites de loisirs.
Dans certains cas, les terrains non constructibles sont exonérés de taxe foncière. En général, ces parcelles sont des terrains pour les parties régionale et départementale et concernent les propriétés ou voies publiques, un fleuve, un terrain agricole ou une rivière navigable.
L’achat et la vente d’un terrain non constructible
Ce qu’il faut savoir pour une vente d’un terrain non constructible
Lorsque vous mettez en vente un terrain non constructible, certains documents sont indispensables pour conclure le contrat.
Pour la procédure, il est plus prudent d’établir un compromis de vente qui engage le vendeur et l’acheteur à la transaction. Il peut se faire unilatéralement, ainsi l’acheteur est libre de signer ou pas le contrat de vente.
Certains prérequis sont nécessaires avant la signature. Il faut consulter le PLU à la mairie, mesurer le terrain, estimer son prix, faire une annonce et négocier le mode de transaction.
Il faut ensuite consulter un professionnel ou un notaire, pour un terrain agricole non constructible ou un terrain non constructible entaché d’un vice du consentement. Dans ce cas, prévoyez les frais du notaire et les documents à fournir comme le titre de propriété, le document d’arpentage, le document sur les risques éventuels…
L’achat d’un terrain non constructible
Vous savez maintenant qu’un terrain non constructible est un excellent investissement si vous savez vous y prendre. Vous pouvez alors vous lancer dans vos achats.
Pour des activités de loisirs ou un projet agricole, il est important de considérer certains points, comme :
- La possibilité de révision du statut du terrain afin d’envisager une meilleure plus-value dans une future proche.
- La viabilité du terrain, la possibilité de raccordement avec les réseaux d’eau potable, d’électricité et au d’assainissement.
- L’existence d’un vice de consentement sur le terrain.
En bref, un terrain non constructible est aussi rentable qu’un terrain prêt à bâtir. Pour exploiter votre parcelle, vous avez le choix entre les activités de loisirs, sportives ou pour une exploitation agricole. Par contre, notez que les réglementations fiscales sont les mêmes que pour un terrain constructible. En fonction des informations données dans cet article, vous avez la possibilité d’investir sur un terrain non constructible que ce soit en achat ou en vente.
