Lorsque l’on évoque l’investissement immobilier, la rentabilité est généralement mise en avant. Cela peut vous donner envie de vous lancer et de quitter votre emploi pour vivre de vos revenus locatifs. Mais attention, l’investissement locatif n’est pas aussi simple qu’il y paraît ! Pour réaliser un placement rentable, il est primordial d’adopter une approche stratégique et méthodique.
1- Ne prenez pas de décision à la légère
Il est primordial de se rappeler que l’investissement immobilier comporte des risques. Bien que des investissements sûrs soient disponibles, leur potentiel de rentabilité est faible. Si vous souhaitez obtenir des revenus passifs attrayants, vous devez être prêt à prendre des risques.
Afin de mener à bien votre projet d’investissement immobilier locatif, il convient de bien le définir. Prenez donc le temps d’analyser les éléments suivants :
- Le budget
- Le type de location : saisonnière ou annuelle
- Le type de locataires
Bref, vous devez élaborer un plan d’action pour lancer votre projet.
2- Trouvez le bon emplacement
Pour réussir un investissement immobilier, il est indispensable de bien choisir l'emplacement. Cette décision déterminera l’avenir de votre placement et peut mener à de bonnes occasions, même là où on ne s’y attend pas.
L’astuce est de choisir l’emplacement le plus recherché. C’est-à-dire la ville, le quartier et la rue qui offrent les meilleures conditions de location.
Un logement doté d’une bonne localisation est plus facile à louer ou à revendre, malgré ses imperfections.
3- Déterminez la rentabilité locative
Pour un premier investissement immobilier, il est important de ne pas seulement se concentrer sur les dépenses. Pourtant, c’est une erreur très commune chez les jeunes investisseurs.
Il est possible de trouver un immobilier au meilleur prix. Cependant si les loyers, les coûts de gestion et les dépenses sont élevés, le retour sur investissement sera très faible.
Il est crucial de comprendre le marché de l’immobilier et de calculer la rentabilité pour déterminer le bénéfice potentiel entre le prix d’achat et les dépenses futures. Cette étape est essentielle.
En intégrant tous les frais et les charges dans ce calcul, vous obtiendrez une meilleure idée du budget dont vous disposez et du bénéfice que vous pourrez en tirer.
4- Examinez attentivement les risques
Pour un premier investissement locatif, il est indispensable de tenir compte des imprévus et de prévoir un budget en conséquence. Il ne faut pas ignorer que le marché immobilier est imprévisible et que des surprises peuvent survenir.
Lors de l’évaluation de la rentabilité, il convient de prendre en compte tous les coûts associés à :
- la vacance locative,
- les loyers impayés,
- l’imprévu au sein du logement.
Les imprévus liés à la location sont inévitables, mais peuvent être prévenus. Il est alors conseillé de souscrire à une assurance pour l’impayé de loyer ou pour protéger votre bien. Ces primes devront être déduites de votre revenu locatif.
5- Investissez dans votre patrimoine pour garantir votre sécurité
Pour un nouvel investisseur, il est important de comprendre les différents éléments à prendre en compte pour diversifier son patrimoine. Il est conseillé de choisir une rentabilité à plusieurs chiffres. Cependant, ce n’est pas nécessairement la meilleure option pour un premier investissement.
Il existe trois catégories de placements immobiliers :
- L’immobilier patrimonial,
- L’immobilier équilibré,
- L’immobilier de rendement.
Pour débuter dans le monde de l’investissement immobilier, il est conseillé de commencer petit et de se tourner vers un projet à faible coût. Étant donné qu’un achat immobilier nécessite un emprunt, investir dans un patrimoine vous permettra de vous familiariser avec ce type de démarche et d’augmenter progressivement votre capacité d’endettement.
6- Optez pour le bon logement, que ce soit un bien neuf ou ancien
Lorsque vous décidez de diversifier votre patrimoine, vous devez prendre la décision d’acheter soit un logement neuf, soit un logement ancien. Chacun de ces choix a des avantages et des inconvénients :
- un logement ancien est généralement moins coûteux, mais il est aussi associé à des travaux et à des dépenses supplémentaires ;
- un logement neuf, quant à lui, est plus cher à l’achat, mais il peut être livré sans travaux supplémentaires.
En choisissant un logement neuf, vous pouvez l’aménager selon vos préférences et le rendre plus attractif pour les locataires. Cela permettra de réduire considérablement les taux de vacance et, grâce à des dispositifs fiscaux comme la loi Malraux, ce type de projet peut s’avérer très rentable à long terme. Toutefois, l’investissement initial peut être plus important car les loyers sont limités par la législation.
7- Que choisir entre une location meublée et une location vide ?
Les investisseurs ont le choix entre deux types de location : la location meublée et la location vide. La location vide est généralement considérée comme la plus profitable, mais la location meublée offre également des avantages considérables.
Location vide
La location vide est très populaire dans le secteur de l’immobilier locatif. Avec ce type de bail, le propriétaire n’a pas à dépenser de l’argent pour acheter des meubles et bénéficie ainsi d’une plus grande stabilité, moins de vacances locatives, moins de frais d’entretien et une mise en location plus aisée. Les bailleurs sont en effet rassurés par ce type de bail.
La location vide offre au bailleur une plus grande sécurité locative. Cela grâce à un bail signé pour une période de 3 ou de 6 ans. De plus, cela implique un préavis de départ de trois mois pour le locataire. Cela permet au bailleur de percevoir des loyers plus longtemps et de réduire les risques de vacances locatives. De plus, pour les bailleurs qui ne sont pas des spécialistes de la gestion locative, cette option est plus avantageuse.
Location meublée
La location meublée avec le statut LMNP semble plus avantageuse que la location vide, étant donné que le loyer est plus élevé et la rentabilité locative brute plus intéressante. De plus, la fiscalité pour ce type de location est plus favorable. Le montant du loyer dépend de la qualité des meubles, des appareils électroménagers et non pas de la superficie ou de l’emplacement du logement meublé.
Le bailleur a le droit de demander un loyer plus élevé pour un appartement meublé grâce à l’investissement qu’il a effectué dans l’aménagement. En plus du paiement du logement, le locataire devra régler un montant pour les services d’ameublement fournis. L’objectif du bailleur est de proposer un logement équipé pour que le locataire n’ait pas à acheter des meubles supplémentaires.
8- Ne manquez pas de prendre en compte la gestion locative
On a souvent tendance à sous-estimer l’importance de la diversification de patrimoine. En effet, on se concentre trop sur la recherche de rentabilité. Toutefois, il faut se préparer à consacrer du temps et des ressources financières à diverses tâches :
- effectuer une recherche et une sélection de locataires,
- réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie,
- fixer et percevoir le loyer,
- gérer le règlement des factures, des impôts et de toute fiscalité liée,
- entretenir et rénover le bien.
Vous avez la possibilité de gérer votre investissement locatif vous-même en fonction de votre type de location. Il est également possible de passer par une agence spécialisée. Il est primordial de sélectionner un partenaire fiable et réputé pour assurer la gestion locative, même si cela entraîne des coûts supplémentaires.
9- Obtenez le financement le mieux adapté à vos besoins
Grâce à l’accès à un crédit, l’investissement immobilier locatif est désormais plus accessible. Payer à crédit vous permet d’investir dans des biens immobiliers qui seraient autrement inabordables en payant comptant.
Pour financer votre projet immobilier, vous pouvez opter pour un apport personnel au début du projet afin de couvrir les frais d’acquisition du logement. Cependant, il est également possible d’obtenir un prêt sans apport. Dans ce cas, la somme prêtée dépendra des ressources investies dans l’investissement. Toutefois, vous devrez faire un effort d’épargne et compléter les mensualités du prêt par un apport personnel si le loyer ne suffit pas à rembourser le crédit.
10- Exploitez les avantages de l’effet de levier
Se constituer un apport personnel important pour pouvoir payer cash un investissement peut paraître intéressant. Surtout si vous ne voulez pas avoir à rembourser de mensualités de prêt ou si vous désirez réaliser des gains rapides. Toutefois, à plus long terme, ce n’est pas la stratégie la plus rentable.
Le prêt à crédit peut accroître votre capacité d’investir dans d’autres propriétés grâce à l’effet de levier immobilier. Si vous disposez d’un apport personnel, l’utilisation du crédit est plus avantageuse que de payer comptant pour un bien.
En conclusion, se lancer dans l’immobilier peut être une excellente manière de diversifier ses investissements. Il est important d’être bien informé et de prendre le temps de bien réfléchir avant de se lancer. Les 10 conseils présentés dans cet article devraient vous aider à prendre des décisions éclairées et à bien vous préparer.
