Dans le domaine du secteur immobilier, il faut savoir qu’il existe plusieurs lois à maîtriser. Ces législations ont été notamment conçues pour la protection du vendeur, mais aussi de l’acheteur. Ces lois peuvent concerner plusieurs aspects de la vente : promesse de vente, superficie, crédit immobilier, etc. Pour les comprendre, retrouvez dans cet article les lois qui régissent les ventes immobilières en France.
Lois sur la vente immobilières : les lois d’encadrement
Loi Carrez
Instaurée en 1996, la loi Carrez est destinée pour tous les logements en copropriété. Elle permet alors de définir avec précision la surface privative d’un bien. Cette loi permet ainsi de protéger davantage les acheteurs de certains vendeurs qui pourraient avoir la mauvaise idée de surestimer la surface du bien. En effet, les vendeurs ont l’obligation d’indiquer clairement la surface privative de l’habitation en question.
Par conséquent, si cette surface n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur a la possibilité de demander sa nullité auprès du tribunal de grande instance.
La loi Carrez concerne tous les logements en copropriété avec :
- Une superficie habitable supérieure à 8 m²
- Une hauteur sous plafond d’au moins 1.80 mètre
A noter que l’évaluation de la surface privative ne tient pas compte des parkings, garages, caves, terrasses, balcons ou terrains à construire. Par contre, elle tient compte des combles, greniers, sous-sols ou des vérandas, qui respectent la hauteur de 1.80 mètre.
Le mesurage de la surface ne doit pas forcément être réalisé par un professionnel. Cependant, vous devez savoir qu’une absence ou un erreur de mesurage peut avoir des conséquences plus importantes. En effet, si le vendeur ne procède pas au mesurage, l’acheteur a la possibilité d’annuler la vente dans le mois qui suit la signature définitive. Aussi, si le mesurage présente une erreur de plus de 5 %, l’acheteur peut exiger une baisse du prix de vente, suivant l’année de l’achat.
En cas de soucis de litige, découvrez aussi comment régler un litige immobilier.
Lois Scrivener et Neiertz
La loi Scrivener est une loi qui a pour but la protection des consommateurs des dangers du crédit immobilier. Elle présente un cadre qui met en place des mesures d’information et de production pour l’emprunteur.
Instaurée en 1979, cette loi concerne le crédit immobilier supérieur à 21 500 €. Également appelée loi de rétractation, elle protège les consommateurs qui ont souscrit à un crédit en leur proposant un délai de réflexion de 10 jours. Un délai leur permettant d’analyser attentivement l’offre de la banque.
D’un autre côté, la loi Scrivener oblige les établissements de crédit de présenter des offres de prêt claires. Ces organismes doivent alors obligatoirement mentionner dans leurs offres :
- L’identité des parties signataires
- La nature du crédit, le montant et la durée
- La nature du bien à financer
- Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global et le montant global du prêt
La loi Scrivener spécifie aussi que l’offre de prêt est valable 30 jours. Cette offre doit comporter l’échéancier de remboursement, avec les dates et le coût des mensualités.
En ce qui concerne la loi Neiertz, celle-ci complète la loi Scrivener. Elle a effectivement pour objectif de protéger les personnes qui se trouvent en situation de surendettement. Il faut savoir qu’avec la loi Neiertz, des commissions de surendettement ont été établies pour mieux accompagner ces personnes.
La loi Alur
Il s’agit d’une loi qui permet d’apporter plus de transparence entre les différentes parties du marché immobilier. Dans le domaine de la transaction immobilière, la loi Alur oblige le vendeur à communiquer à l’acheteur plusieurs documents concernant l’état de la copropriété :
- Titre de propriété du bien,
- Dossier de Diagnostic Technique (incluant l’état d’exposition à l’amiante, les risques d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique…),
- Certificat loi Carrez,
- Etat des impayés au niveau de la copropriété,
- Carnet d’entretien du bien,
- Règlement de copropriété, etc.
Dans ce cas-ci, le but est notamment d’informer l’acquéreur, afin que ce dernier puisse réaliser une transaction transparente.
Les obligations du vendeur et de l’acheteur
Les obligations de l’acheteur
Dans une vente immobilière, l’acquéreur doit se conformer à certaines obligations. Il s’agit notamment de l’obligation de régler les différents impôts et les taxes afférents au logement lors de la prise de possession du bien.
L’acquéreur a aussi une obligation de paiement, car il doit payer le coût de vente mentionné dans le contrat. Cette obligation tient également compte des frais d’acte et des frais annexes, qui pourraient concerner l’acheteur.
Les obligations du vendeur
En ce qui concerne le vendeur, celui-ci est également soumis à des obligations. Il a avant tout une obligation d’information. De ce fait, il doit informer l’acquéreur des différentes informations à sa disposition et qui pourraient avoir une influence sur son choix (servitudes, procédures en cours…). La règle à respecter est, dans ce cas-ci, de montrer de la transparence.
Ensuite, le vendeur est aussi tenu à une obligation de délivrance. Par conséquent, il a le devoir de remettre le bien immobilier à l’acquéreur comme il était lors de la conclusion de la transaction. Bien évidemment, l’obligation ne tient pas compte de l’usure naturelle du bien, qui pourrait laisser des traces entre le règlement de la vente et la livraison du bien.
Par ailleurs, le vendeur est aussi soumis à une obligation de garantie. Il doit pouvoir garantir à l’acquéreur une satisfaction optimale des lieux. Enfin, il doit partager différents documents obligatoires tels que :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT),
- Le règlement et la fiche synthétique de copropriété,
- Le carnet d’entretien du bien immobilier,
- Les informations concernant l’état financier de la copropriété et du vendeur,
- Les 3 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale de copropriété, etc.
Les lois d’encadrement de l’investissement immobilier locatif
La loi Pinel
Cette loi a pour but de favoriser l’investissement locatif dans les zones considérées comme tendues. La loi Pinel propose une réduction d’impôt considérable aux investisseurs. Dans ce cas, le bien doit se trouver absolument dans une zone éligible.
Le vendeur doit aussi s’engager à louer le bien sur un délai précis et respecter les plafonds des ressources et de loyer en cours.
La loi Pinel a alors classé le territoire en 5 zones (de la plus tendue à la moins tendue) :
- Zone A bis : Paris et 23 communes de la petite couronne
- Zone A : villes qui ne se situent pas dans la zone A bis, la Côte d’Azur ainsi que les grandes métropoles (Lyon, Marseille…)
- Zone B1 : ville qui compte plus de 250 000 habitants, villes de la grande couronne parisienne (exceptés celles des zones A bis et A), la Corse, les DOM et quelques villes chères (Toulouse, Bordeaux…)
- Zone B2 : ville avec plus de 50 000 habitants
- Zone C : les autres communes
Pour profiter de cette réduction d’impôt, le futur bien immobilier doit se trouver dans la zone A bis ou B1. Il doit être également neuf ou en cours de finition. La loi Pinel présente 3 niveaux de réduction d’impôt en fonction de la période de location du logement :
- Location de 6 ans : réduction de 12 %
- Location de 9 ans : réduction 18 %
- Location de 12 ans : réduction de 21 %
Pour tirer profit de ce dispositif, l’investissement ne doit également pas être de plus de 300 000 € et le coût au m² ne doit pas être supérieur à 5 500 €.
La loi Malraux
Il s’agit d’une loi qui concerne les investissements locatifs dans les logements anciens se trouvant dans des zones protégées. Le but de cette loi est de conserver le patrimoine architectural et historique français. Avec ce genre d’investissement, le propriétaire a la possibilité de bénéficier d’une baisse d’impôt de 30 % ou 22 % du coût des travaux. Tout cela en respectant certaines conditions.
En effet, si un bien immobilier souhaite profiter du dispositif Malraux, il doit se trouver dans les zones suivantes :
- SPR : site patrimonial remarquable
- QAD : quartier ancien dégradé
- ZPPAUP : zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager
Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier à travers la loi Malraux, vous pouvez aspirer à une baisse d’impôt conséquente (30 % pour un logement se trouvant en SPR ou QAD ou 22 % en ZPPAUP).
Les autres lois
La loi Censi-Bouvard donne la possibilité à l’investisseur qui achète un bien en résidence de services de diminuer ses impôts. Elle permet aussi de récupérer la TVA.
La loi Cosse ancien propose une réduction de 15 % à 85 % sur les loyers perçus, dans le cadre d’une location de logements conventionnés ANAH.
Concernant le dispositif de Denormandie, celui-ci élargit les avantages de la loi Pinel aux habitations qui doivent subir des travaux de rénovation. Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du montant total de l’opération.
En conclusion, vous devez alors respecter ces lois dans le cadre d’une vente immobilière. Ne pas se conformer à ces législations peut entraîner des désagréments durant la transaction. A noter toutefois que les lois et les réglementations évoluent régulièrement. Si vous souhaitez disposer d’informations actualisées et spécifiques à votre situation, vous devez alors vous référer aux textes juridiques. Il est aussi recommandé de faire appel à un professionnel du droit immobilier pour plus de précision.
