Un local commercial peut être un investissement rentable dans le cadre d’un projet commercial. Pourtant, avant de vous engager dans ce type de projet, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs essentiels. Cela permet notamment de pouvoir rentabiliser sur le long terme. Pour vous éclairer, suivez ce guide sur l’achat d’un local commercial.
Achat d’un local commercial : qui peut le faire ?
Un local commercial est un type de local pouvant être acheté par une personne physique ou morale. L’objectif d’achat est d’exercer une activité commerciale pour réaliser des bénéfices. Vous avez ainsi la possibilité d’investir dans un espace commercial en votre nom pour développer votre patrimoine. Il est aussi possible d’acheter le local au nom de votre entreprise.
Par ailleurs, si vous souhaitez vendre votre local (en cours de bail), vous avez l’obligation d’envoyer une lettre recommandée (à adresser en main propre ou avec avis de réception) au nouveau locataire. Ce dernier dispose ainsi d’une durée d’un mois pour profiter de son droit de préemption. Ce droit permet au locataire d’avoir la priorité lors de l’achat du local.
Achat d’un local commercial : vérifier le dossier des diagnostics immobiliers
Avant de passer à l’achat d’un local commercial, vous devez vous assurer que le local est en bon état et qu’il est correspond aux prix exigés par le vendeur. Par conséquent, vous devez voir les informations sur le bien en vérifiant le dossier du diagnostic immobilier.
Diagnostic immobilier : analyse détaillé du local commercial
L’aspect extérieur d’un espace commercial n’est pas un critère fiable pour voir l’état réel d’un local commercial. En effet, vous devez évaluer la conformité des systèmes de gaz, de l’électricité ainsi que de la plomberie. Vous devez aussi faire attention à la présence potentielle des molécules néfastes telles que l’amiante ou encore le plomb. Vous devez alors faire appel à un professionnel dans le domaine.
C’est pourquoi, la législation impose aux vendeurs d’avoir recours à un professionnel en diagnostic immobilier et à envoyer les informations à l’acheteur. Étant un projet d’investissement important, il est donc conseillé de toujours demander le dossier de diagnostic technique ou DDT. Cela vous permettra d’éviter les imprévus à l’avenir.
Les diagnostics obligatoires en France
En France, le DDT concerne plusieurs points obligatoires :
- Performance énergétique
- Amiante
- Etat des risques et pollutions (ERP)
- Termites
- Loi Carrez
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit se trouver dans tous les dossiers de vente. Cela concerne aussi un DPE vierge. Il est en plus toujours accompagné de la mesure loi Carrez.
Le diagnostic amiante est par contre nécessaire dans le cas d’une location et d’une vente de local commercial ayant un permis de construire établi avant le 1er juillet 1997. Cela permet de voir s’il y a des matériaux amiantés et aussi d’évaluer l’état de leur conservation.
Le diagnostic termites n’est uniquement obligatoire que dans le cas de la vente d’un local se trouvant dans un lien contaminé ou qui est susceptible de l’être.
Le diagnostic de l’état des risques et pollutions permet de disposer d’informations concernant les risques naturels, miniers et technologiques relatifs au terrain où se trouve le bien.
Le diagnostic loi Carrez permet de certifier la surface plancher du local. Cette surface équivaut à la surface privative du bien après avoir déduit les surfaces utilisées par les murs, cloisons, fenêtres, etc.
Achat d’un local commercial : comment acheter ?
Avant de faire l’achat d’un local commercial, vous devez avant tout trouver le local qui convient à l’activité que vous souhaitez développer. Vous devez ainsi élaborer un business plan (concept de l’entreprise, les produits ou services, stratégie de communication, plan de développement…).
Pour investir dans ce type de projet commercial, vous pouvez alors choisir entre plusieurs options :
- Achat en direct : c’est l’entreprise qui effectue elle-même l’achat du local et qui en devient propriétaire. Le bien va alors faire partie du patrimoine de l’entreprise.
- Achat en SCI : vous pouvez concevoir une SCI dont l’entreprise devient associée. Vous pouvez alors devenir propriétaire via la détention de parts sociales.
- Achat via un crédit-bail immobilier : louer un local commercial avec option d’achat est aussi un bon moyen de louer pendant un bon moment avant de faire l’achat.
Dans chaque cas, vous devez réaliser une évaluation des murs commerciaux. Durant l’évaluation, vous devez notamment tenir compte de la situation géographique du bien (transport public, zone piétonne…) et de ses principales caractéristiques (surface, agencement, mobilier…).
Achat d’un local commercial : que faut-il faire ?
L’achat d’un local commercial doit suivre certains critères de forme pour que vos intérêts soient protégés. Ces critères vous aideront à faire une bonne affaire et à garantir la validité de l’acte d’achat et la conformité du bien lui-même.
Le prix par rapport à l’emplacement
Le prix du bien doit être fixé en fonction de nombreux paramètres, dont l’emplacement. Il y a 3 points à considérer qui permettent d’augmenter la valeur de l’emplacement et par conséquent celle du local commercial :
- Bien nouvellement construit : le prix augmente d’environ 10 à 30%
- Emplacement mettant à disposition : parking, cave, terrasse, balcon…
- Zone géographique : plus la zone possède des zones commerciales ou des bureaux à louer et plus le prix augmentera.
L’état général du local
Comme dans l’achat d’un espace résidentiel, professionnel ou commercial, il est indispensable de vérifier l’état général du bien. Durant la visite, vous devez faire attention si le local nécessite des travaux, nettoyage, entretien, etc.
Si des installations ou des équipements font partie de l’achat, vous devez aussi vous assurer que tous fonctionnent parfaitement. Enfin, vous devez réaliser des essais sur les caractéristiques de sécurité : rideaux de fer, alarmes de sécurité, serrures, état de la vitrine.
La rue
Avant de faire la visite d’un nouveau local, vous devez vous assurer que ce dernier se situe dans une zone stratégique. Le mieux serait d’opter pour un lieu qui favoriserait vos activités commerciales.
Si vous souhaitez par exemple ouvrir un café, mieux vaut choisir un quartier d’affaires. Vos clients cibles seraient alors les employés des différentes entreprises aux alentours. Si vous choisissez une épicerie, il vaut mieux privilégier un quartier résidentiel ou commercial.
Les réglementations
Lorsque vous envisagez de faire l’achat d’un local commercial, vous devez garantir que celui-ci soit conforme aux différentes réglementations. Il doit ainsi respecter les règles suivantes :
- Être équipé d’au moins 2 sorties qui mènent vers la rue ou vers un espace vide pour les évacuations d’urgence.
- Disposer d’un ascenseur fonctionnel.
- Avoir été conçue avec des matériaux spécifiques qui peuvent résister à des températures très élevées.
Achat d’un local commercial : quels sont les avantages ?
Un local commercial peut être un investissement coûteux, mais qui peut toutefois représenter plusieurs avantages. Avec un local commercial, vous pouvez :
- Éviter un contrat de bail commercial : acheter un local commercial permet d’échapper aux soucis liés au contrat de bail commercial. Vous pouvez alors éviter le paiement d’un loyer, développer votre activité et vendre le local.
- Faire d’importants travaux d’aménagement : si vous êtes propriétaire d’un local, vous aurez la possibilité d’aménager ce dernier, avec les autorisations administratives.
- Déduire les charges liées au local : vous pouvez déduire plusieurs charges liées à l’immeuble. Il y a par exemple les intérêts de l’emprunt contracté pour l’achat.
- Valoriser votre patrimoine : avec un local commercial, vous pouvez valoriser votre patrimoine. Avec le temps, il peut prendre de la valeur. Ainsi, vous pouvez prévoir une plus-value lors de la vente du bien.
En conclusion, un local commercial peut représenter un énorme investissement pour un entrepreneur ou une entreprise. Cependant, si les différents critères et paramètres énoncés précédemment sont bien respectés, cela peut représenter un bon investissement à long terme. Bien évidemment, comme tout projet d’achat, il peut y avoir certains risques. Généralement, il est toujours conseillé d’avoir recours à l’expertise d’un professionnel de l’immobilier. Cela vous permettra de trouver le local commercial idéal et ainsi de développer vos activités.
